Rechte der Mieter beim Eigentümerwechsel durch Wohnungsverkauf

Auch wenn eine Eigentumswohnung verkauft wird, müssen Mieter nicht umgehend ausziehen. Nach § 566 BGB bricht ein Kauf nicht die Miete, der neue Besitzer einer Wohnung übernimmt auch die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten.

Dies gilt auch in den Fällen, in denen Erben ein Haus übernehmen oder bei Zwangsversteigerungen. Der neue Vermieter darf das bestehende Mietverhältnis lediglich aus den esetzlich genannten Gründen und mit den gesetzlichen bzw. vertraglich vereinbarten Fristen kündigen.

Besonderer Kündigungsschutz

Wird eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, genießen Mieter einen besonderen Kündigungsschutz. Der neue Vermieter darf erst drei Jahre nach der Umwandlung wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Landesregierungen haben die Möglichkeit, diesen Kündigungsschutz auf bis zu zehn Jahre ausdehnen (§ 577 a BGB).

Das Vorkaufsrecht

Wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umge­wandelt und dann an einen Dritten verkauft wird, haben Mieter ein Vorkaufs­recht. Werden sie vom alten Eigentümer übergangen, haben sie Anspruch auf Schadensersatz.

Dies zeigt ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII ZR 51/14). Mieter sollen so vor einer Verdrängung durch Drittkäufer geschützt werden.

Sie sollen darüber hinaus die Möglichkeit erhalten, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter zu zahlen bereit ist. Untergräbt der Verkäufer das Vorkaufsrecht, habe der Mieter Anspruch auf Schadensersatz, so der BGH.