Unterschied zwischen Modernisierung und Instandsetzung

Wenn ein Vermieter in einer Wohnung Modernisierungsmaßnahmen vornimmt, so kann er dabei die Kosten auf den Mieter abwälzen. Aber bei einer Instandsetzung ist dies nicht der Fall, so dass es häufig zum Streit kommt, was ist nun Modernisierung und wann handelt es sich um eine Instandsetzung.

Hier ein kleines Beispiel: wenn in einem Badezimmer die alten Fliesen aus den 70er Jahren gegen moderne Fliesen ausgetauscht werden oder die alte Badewanne oder das Waschbecken stumpf und rau geworden sind, so zählt dies zu den Instandsetzungen, also als Reparatur. Anders ist die Lage, wenn zusätzlich zur Badewanne noch eine Dusche eingebaut wird, so kann das eine Modernisierungsmaßnahme darstellen.

Auch beim Fensteraustausch, zum Beispiel eine Doppelverglasung, oder beim Einbau einer modernen Heizungsanlage sowie bei zusätzlicher Dämmung von Fassade und Dach handelt es sich um reine Modernisierungen, denn davon profitiert im Endeffekt auch der Mieter, denn er bezahlt oftmals dadurch weniger an Energiekosten. Diese Modernisierungskosten kann somit der Vermieter bis zu maximal elf Prozent bei einer Mieterhöhung berücksichtigen, doch darf danach die Höhe nicht über den ortsüblichen Vergleichsmieten liegen.

Seit einiger Zeit darf aber auch der Mieter bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen wegen Schmutz und Lärmbelästigung die Monatsmiete nicht mehr innerhalb der ersten drei Monate mindern. Zudem darf er diese Maßnahmen nicht ablehnen, wenn er vielleicht danach die Mieterhöhung nicht verkraften kann.